- この記事のハイライト
- ●空き家を売却目的でリフォームやリノベーションする際は、買い手が付きやすいというメリットはあるが、費用が回収できない点がデメリットである
- ●フルリフォーム・リノベーションをおこなうと、マンションの場合は250～1,000万円、一戸建ての場合は500～2,000万円ほどの費用がかかる
- ●空き家などの中古住宅をリフォームやリノベーションすると、所得税や固定資産税の減税制度が利用できる
空き家を活用したり売却したりする予定がある方のなかには、リフォームやリノベーションを検討されている方もおられるのではないでしょうか。
しかし、リフォームやリノベーションの費用は高額になるため、売却目的の場合は費用が回収できないケースがほとんどです。
そこで、空き家をリフォームやリノベーションするメリット・デメリット、またかかる費用や減税制度について解説します。
神戸市北区で空き家を所有していらっしゃる方は、この記事を参考にしてもらえれば幸いです。
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空き家をリフォームやリノベーションするメリット・デメリット
空き家を活用する前に、リフォームやリノベーションをお考えの方もいらっしゃると思います。
しかし、必ずしもメリットだけではないため、デメリットも含めて把握しておくことが大切です。
リフォーム・リノベーションするメリット
空き家をリフォームやリノベーションするメリットは以下の2つが挙げられます。
●住まいの性能を向上できる
●買い手が付きやすくなる
空き家となっている建物は、老朽化が進んでいる可能性が高いです。
そのため、倒壊のリスクなども少なくありません。
そこでリフォームやリノベーションをすることで、建物の耐震性や耐久性を強化でき、住まい全体の性能を向上できるメリットがあります。
間取りや内装などを変更したり、設備を最新のものに交換したりすれば省エネルギー住宅に変換できます。
また、空き家の売却をご検討中の場合は、リフォームやリノベーションがしてあれば、買い手が付きやすくなる点もメリットです。
建物自体に資産価値がなくなっている状態から、新築のように見栄えが変われば、買い手の印象も良くなり早期売却も期待できるでしょう。
リフォーム・リノベーションするデメリット
一方で、空き家をリフォームやリノベーションするデメリットは以下の2つが挙げられます。
●費用が高額になることがある
●必ずしもかかった費用を回収できるとは限らない
空き家のリフォームやリノベーションの大きなデメリットは、費用がかかるという点です。
とくに古く劣化が進んでいる空き家は、建物の構造から改修する必要があるため、費用も高額となるケースも考えられます。
そのため、部分的か全体的におこなうかを慎重に検討する必要があるでしょう。
また、空き家の売却をご検討中の方は、リフォームやリノベーション費用を売り出し価格に上乗せして売却したいと考えるのが通常です。
しかし、実際はかかった費用を回収することは難しいでしょう。
かかった費用を上乗せしてしまうと、近隣の相場よりも割高となってしまい売れにくくなる可能性が考えられるからです。
そのため、リフォームやリノベーションをしても、費用が必ず回収できるわけではないということに注意しましょう。
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空き家をリフォームやリノベーションする際の費用相場
では、空き家をリフォームやリノベーションする際に、どのくらいの費用がかかるのかを見ていきましょう。
部分的にリフォーム・リノベーションする際の費用相場
空き家を一部のみ工事する場合の費用相場は以下のとおりです。
居室部分
空き家の居室部分の費用相場は以下のとおりです。
●リビング：15～150万円
●ダイニング：90～120万円
●フローリング：60～90万円
●クローゼット設置：10～50万円
●間仕切りの撤去：7～35万円
リフォーム・リノベーションにより畳をフローリングに変えたり、間仕切りを撤去することで、広々としたリビングに変えることができます。
水回り設備の交換
水回り設備にかかる費用相場は以下のとおりです。
●キッチン：50～150万円
●浴室：50～150万円
●洗面所：15～50万円
●トイレ：20～50万円
水回りはとくに劣化が激しいため、最新の設備に交換することで機能性がアップするでしょう。
その他の部分
居室や水回り以外にも屋根や耐震などが心配な場合は、部分的にリフォーム・リノベーションをおこなっておくと良いでしょう。
屋根であれば30～120万円、耐震の場合が50～250万円、断熱が25～200万円程度を見ておきましょう。
ただし、上記の金額はあくまでも目安であるため、使用する材料やグレードによって異なります。
フルリフォーム・リノベーションする際の費用相場
空き家全体のリフォームやリノベーションをする場合の費用相場は以下のとおりです。
●マンションの場合：250～1,000万円程度
●一戸建ての場合：500～2,000万円程度
一戸建てで築年数が経過している場合は、外壁や屋根などのリフォームなども必要なケースがあるため、マンションに比べると高くなる傾向にあります。
売却目的なら必要最低限のリフォームに抑える
リフォームやリノベーションが売却目的である場合は、必要最低限のリフォームなどで済ませても良いでしょう。
なぜなら、買主によっては安く購入して自分でリフォームやリノベーションをしたいとお考えの方もいらっしゃるからです。
また、上記でもご説明したように、かかった費用を回収できるとは限りません。
そのため、不動産会社などと相談をしながらリフォームの必要性を検討していくことをおすすめします。
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空き家をリフォームやリノベーションする際の減税制度
空き家などの中古住宅を流通させるために、リフォームやリノベーションに関する減税制度がさまざま用意されています。
①所得税の減税
所得税の減税制度には、以下の2種類があります。
住宅ローン減税
10年以上の住宅ローンを利用して空き家などをリフォームした場合に、最大で10年間住宅ローン残高の0.7%が所得税から控除されます。
ただし、建築基準法に規定する大規模修繕や改築・増築、またバリアフリーや省エネ改修工事など該当する工事をおこなった場合です。
また、工事費用が補助金を差し引いて100万円以上あることなども条件となっています。
住宅特定改修特別税額控除
空き家などの中古住宅に対してリフォームをおこなった場合に、住宅ローンにかかわらず翌年の所得税が10％控除されます。
耐震・省エネ・バリアフリー・長期優良化住宅などの工事が対象となります。
②固定資産税の減税
耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化リフォームなどをおこなった場合に、固定資産税の減額を1年度分受けることができます。
耐震リフォームの場合は2分の1、バリアフリー・省エネリフォームの場合は3分の1、長期優良住宅化リフォームの場合は3分の2軽減されます。
この制度を利用する場合は、工事完了してから3か月以内に市区町村に申告する必要があるため注意しましょう。
また、この制度期限は2024年3月31日までとなっています。
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まとめ
空き家をリフォームやリノベーションすれば機能性が上がり見た目も綺麗になるため、売却を目的としている場合は買い手が付きやすくなるでしょう。
しかし、費用が高額になる可能性が高いため、必要性を見極めておこなう必要があるでしょう。
また、リフォームやリノベーションをおこなう場合は、うまく減税制度を利用して節税対策をおこなうことをおすすめします。
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