目次
- この記事のハイライト
- ●相続した不動産を売却するには、相続登記が必要である
- ●相続人が複数人いる場合は、相続人全員で十分な話し合い（遺産分割協議）をおこなってから売却を進める
- ●相続した不動産を売却する方法は「仲介」と「買取」という2つの方法がある
相続による不動産売却は、通常の売却とは手順や流れなどが異なるため注意が必要です。
また、売却までにさまざまな注意点もあるため、事前に把握しておくと安心でしょう。
そこで、不動産売却する際に相続人が単独もしくは複数人の場合の手順や流れ、また売却方法をそれぞれ注意点とともに解説します。
神戸市北区で不動産を相続する予定がある方や相続した方は、ぜひこの記事を参考になさってください。
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不動産売却における注意点①相続人が単独だった場合の売却手順と流れ
相続後に不動産売却をおこなう際は、相続人が単独なのか、複数人なのかによって売却手順や注意点が異なります。
ここでは、まずは「相続人が単独」である場合の手順とそれに伴う注意点を解説します。
「単独相続」と「現物分割」の2つのパターン
不動産の相続人が1人の単独となるケースは「単独相続」と「現物分割」の2つのパターンが考えられます。
●単独相続：1人の相続人が遺産をすべて相続するケース
●現物相続：複数の相続人がそれぞれ相続財産を現物で分割するケース
単独相続は、もともと相続人が1人しかいない場合や、複数人いたものの相続放棄によって1人で相続することになったような場合です。
一方で、現物相続は相続人が複数存在し、長男は預貯金、次男は一戸建て、長女は土地というようにそれぞれが現物で遺産を分割する方法です。
相続人が単独の場合の売却手順と注意点
相続人が単独の場合は以下のような手順で売却を進めていきます。
●単独で不動産を相続する
●相続登記をおこなう
●不動産売却する
単独で不動産を相続したら、次にすることは「相続登記」です。
相続登記とは、被相続人から相続人へ不動産の名義を変更する手続きのことです。
相続した不動産を売却する場合は、この相続登記は必ず必要になるため注意しましょう。
たとえ相続後にすぐに売却する場合でも、一度相続人へ名義を変更しなければなりません。
相続登記は、不動産の所在地にある法務局にて申請手続きをおこないます。
なお、相続登記は必要書類などが多く煩雑なため、司法書士へ依頼するのが一般的です。
相続登記が終われば、不動産売却をおこなうことができます。
売却方法については、のちほど解説します。
相続登記の注意点
相続登記は、現在は任意での申請であり義務ではありません。
しかし、2024年4月1日から「相続登記は義務化」されます。
この背景には、土地の所有者不明問題があるからです。
現在は義務でないため、不動産を相続しても相続登記をしないケースが多く、長い期間を経て所有者が不明という事態が生じています。
不動産売却は所有者のみが売却できるため、所有者が不明な状態であれば、売買や再開発などに活用するのに支障となっていました。
このような問題の解決策として相続登記が義務化されます。
そのため、相続後にすぐに売却予定がない場合でも、早めに相続登記をおこなっておくことをおすすめします。
なお、過去の相続も義務化の対象となるため注意しましょう。
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不動産売却における媒介契約から売却活動の流れについて解説
不動産売却における注意点②相続人が複数人だった場合の売却手順と流れ
次に、相続人が複数人だった場合の流れと注意点を解説します。
相続人が複数人の場合は以下のような手順で売却を進めていきます。
●複数人で不動産を相続する
●遺産分割協議をおこなう
●相続登記をおこなう
●不動産売却する
●現金を分割する
複数人で不動産を相続する際は、相続人全員で「遺産分割協議」をおこないます。
遺産分割協議をおこなう
遺産分割協議とは、相続人全員で相続財産の分割方法について話し合うことです。
トラブルなく公平に分割するためには、この協議が重要になります。
話し合いがまとまったら遺産分割協議書を作成し、署名・実印の押印をおこないます。
相続登記をおこなう
前章でもご説明したように、不動産売却をするためには相続登記をおこなう必要があります。
複数人で相続する場合の注意点として、代表者1名に相続登記する方法と、相続人全員で相続登記する2つの方法がある点です。
通常は、トラブルを回避するためにも、相続人の中から代表者1人を選び相続登記をおこない、その後ほかの相続人と持分に応じて分割する方法を取ります。
不動産売却する
換価分割により相続した不動産を売却する場合は、必ず相続人全員の同意が必要なため注意しましょう。
相続人のうち1人でも反対する方がいた場合は、売却を進めることはできないため、遺産分割協議で十分に話し合っておくことが大切です。
相続人全員の合意が得られ相続登記が終われば、相続不動産を売却し現金化します。
なお、後からトラブルに発展しないためにも、不動産の売り出し価格は相続人全員の話し合いで決めましょう。
現金を分割する
不動産売却で得た現金を遺産分割協議書に応じて分割します。
なお、不動産を売却して現金を分割する「換価分割」をおこなう場合は、漏れがないようにその旨を遺産分割協議書へ記載することが大切です。
なお、換価分割による分割であることが記載がない場合は、贈与税が発生する可能性もあるため注意が必要です。
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不動産売却における媒介契約から売却活動の流れについて解説
不動産売却における注意点③相続不動産の売却方法
最後に、相続後に不動産売却する際の売却方法と注意点について解説します。
注意点①「仲介」と「買取」の2つの売却方法がある
不動産売却には、不動産会社へ依頼して買主を探す「仲介」という売却方法と、不動産会社が直接買い取る「買取」という2つの方法があります。
仲介とは
仲介とは、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動をおこない買主を探す売却方法です。
仲介での売却方法は、広告宣伝や内覧対応などの売却活動が必要になるため、最低でも3～6か月程度の期間を要します。
そのため、手放す期間にゆとりがある場合にはおすすめの売却方法です。
また、仲介の場合は市場価格に近い価格で売却できるというメリットもあります。
買取とは
一方で、買取とは不動産会社が直接買主となるという方法です。
そのため即現金化したいという場合には、向いている売却方法と言えるでしょう。
ただし注意点として、買取の場合は仲介と比べると売却価格が低くなることが挙げられます。
注意点②媒介契約は自分にあった選択をする
仲介での売却を選択した場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。
それぞれ特徴は異なりますが、立地が良く買主が早く見つかりそうなら「一般媒介契約」でも問題ないでしょう。
ただし、築年数が経過しており買主がなかなか見つかりそうにない、もしくは確実に売りたいという場合は「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」をおすすめします。
注意点③不動産売却前は念入りに建物を調査しておく
相続した不動産は築年数が経過していることが多く、建物にさまざまな不具合が生じている可能性があります。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害などです。
このような事実を契約書に記載せずに売却した場合は、契約不適合責任に問われることがあります。
契約不適合責任に問われれば、損害賠償や契約解除となる可能性も否定できないため、売却前は念入りに調査しておくようにしましょう。
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まとめ
相続した不動産を売却する際は、相続登記や遺産分割協議が必要になるため注意が必要です。
また、相続人の人数によって売却までの流れも異なるため、状況に応じてしっかり把握しておくことが大切でしょう。
トラブル回避のためにも、不動産売却前は建物の欠陥など不具合も念入りに調査しておくことをおすすめします。
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