- この記事のハイライト
- ●仲介手数料とは、買主と売買契約が成立した際に不動産会社へ支払う成功報酬のこと
- ●仲介手数料には相場はないが、売却価格に対して一定の上限額が定められている
- ●仲介手数料が上限を超える場合は、通常の業務範囲を超えた依頼や、低廉な空き家を売却した場合である
不動産売却で発生する仲介手数料の相場や支払うタイミング、またそもそもなぜ支払う必要があるのか疑問に思う方もいらっしゃると思います。
仲介手数料には、買主を探すための売却活動にかかる費用や業務が含まれており必要な費用です。
そこで、不動産売却で発生する仲介手数料とはなにか、また仲介手数料の相場や計算方法について解説します。
神戸市北区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考になさってください。
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不動産売却でかかる仲介手数料とは？
不動産売却でかかる費用の1つに「仲介手数料」があります。
仲介手数料は、不動産会社へ支払う成功報酬のことです。
通常、不動産売却をおこなう際は、売主が不動産会社へ仲介を依頼します。
不動産会社は売却活動により買主を探します。
買主が見つかり売買契約が成立した場合に発生するのが仲介手数料というわけです。
つまり、売主と買主が売買契約を締結するまで仲介手数料は発生しません。
また仲介手数料は、売却価格に対して上限金額が法律で定められているため、それ以上の金額はかからない決まりになっています。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料はすでにご説明したように、買主との売買成立時に発生する手数料です。
そのため、仲介手数料を支払うタイミングは「売買契約時」になります。
ただし売買契約時に半分を、残りを不動産の引き渡し時と2回に分けて支払うケースが一般的です。
また、不動産会社によっては一括請求されるケースもあるため、事前に確認しておきましょう。
仲介手数料の役割とは
では、具体的に仲介手数料のなかにはどのようなサービスが含まれているのでしょうか。
仲介手数料の範囲で受けられるサービスは以下のとおりです。
●対象物件の調査と査定
●チラシや広告作成、ポスティング
●販売状況の報告
●購入希望者の現地案内・内覧対応
●契約書関係の書類作成
このように、不動産を売却するために必要な業務が仲介手数料には含まれています。
ただし、通常の業務範囲を超えた売却活動は別途費用が発生することがあります。
たとえば、売主の希望で遠方の購入希望者のところへ交渉に行く際にかかる交通費や、特別な広告宣伝などです。
このような場合は、仲介手数料での業務範囲を超えているため、仲介手数料とは別に請求される可能性があります。
また、土地の測量や建物の解体、荷物の保管、ゴミの廃棄なども同様に別途支払いが必要になることが多いようです。
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不動産売却における媒介契約から売却活動の流れについて解説
不動産売却で発生する仲介手数料に相場はある？
仲介手数料には相場があるのか、もしくは相場があればいくらなのか知りたいという方もいらっしゃるでしょう。
ここでは仲介手数料の相場について、また上限額についても併せて解説します。
仲介手数料の相場とは
結論からいえば、不動産売却でかかる仲介手数料に相場というものはありません。
その理由は、仲介手数料は不動産価格によって変動するからです。
ただし、仲介手数料には法律で定められた上限額というものがあります。
なお、多くの不動産会社が上限額で請求することが一般的です。
仲介手数料の上限早見表
仲介手数料は、計算式を使ってご自身で計算することも可能です。
しかし、仲介手数料は売却価格に対して一定であるため、下記の上限早見表を利用すれば簡単に把握することもできます。
ご自身が売却する価格と照らし合わせて、おおよその相場を確認してみてください。
●売却価格200万円：仲介手数料11万円（税込み）
●売却価格400万円：仲介手数料19万8,000円（税込み）
●売却価格800万円：仲介手数料33万円（税込み）
●売却価格1,000万円：仲介手数料39万6,000円（税込み）
●売却価格3,000万円：仲介手数料105万6,000円（税込み）
上記は仲介手数料の上限額なので、これを超えて請求されることはありません。
仲介手数料には消費税がかかる
仲介手数料には、消費税がかかります。
消費税は、事業者が事業として対価を得ておこなうサービスについてが課税対象とされています。
不動産売買も事業者である不動産会社がおこなうサービスの一環であるため、消費税が課されるというわけです。
不動産会社によっては、仲介手数料を税込みで表記している場合と税別で表記している場合があるので注意しましょう。
なお、土地の取引や個人が不動産を売却する際は、消費税は課されません。
しかし、その場合でも仲介手数料には消費税がかかります。
仲介手数料は安くしてもらえる？
仲介手数料には上限額が定められており、それ以上請求されることはありません。
しかし注意したいのは、この金額はあくまでも上限であり一律の定価ではないという点です。
仲介手数料に上限があるということは、話し合いで決めることができる、もしくは値引き交渉が可能というわけです。
また、なかには初めから「仲介手数料無料」や「半額」を売りにしている不動産会社もあります。
しかし、安さだけで不動産会社を決めてしまうのはリスクが大きいといえるでしょう。
安くしている不動産会社は、物件の情報を正しく伝えない「囲い込み」をおこなっている可能性があるからです。
もちろん、安くしている不動産会社すべてがおこなっているわけではありません。
しかし、囲い込みのようなことがあれば、物件が売れにくくなり価格を下げざる負えない状況になってしまいます。
仲介手数料には、上記でもご説明したように、売却活動で必要な経費や業務が含まれています。
そのため、上限額もしくは上限額付近を請求してくる不動産会社がもっとも妥当といえるでしょう。
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不動産売却で発生する仲介手数料の計算方法
仲介手数料を正しく把握するには、計算式や計算方法を知っておくことも大切です。
不動産売却を進めるなかで仲介手数料は大きな金額となるため、覚えておくと資金計画が立てやすいでしょう。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、不動産の売却価格によって以下のような計算式で算出できます。
●売却価格200万円以下：売却価格×5％＋消費税
●売却価格200万円超～400万円以下：売却価格×4％＋2万円＋消費税
●売却価格400万円超：売却価格×3％＋6万円＋消費税
上記の計算方法で仲介手数料の上限額を算出することができます。
仲介手数料の例外
仲介手数料には、上記でご説明したように通常の業務範囲を超えた依頼については、上限金額を超えた金額で請求されることがあります。
そのほかに、仲介手数料にはもう1つ例外があります。
それは「400万円以下の低廉な空き家を売買」した場合です。
2018年1月1日に「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が施行されました。
これは、400万円以下の不動産売買で発生する仲介手数料には調査費用を上乗せでき、上限額を「18万円＋消費税」とできるという内容です。
この法律ができた目的は、近年社会問題となっている空き家の流通を促進させるためです。
空き家の売却では、物件調査費など費用が発生するにもかかわらず売却価格が低いため、不動産会社にとって受け取れる仲介手数料が少なく売却の依頼を受けるのが難しいとされていました。
しかし、この特例により必要経費をプラスできるため、以前よりも取引が活発におこなわれるようになっています。
ただし、400万円以下なら一律で18万円＋消費税ではなく、不動産会社から説明を受け双方合意した場合に請求することができます。
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まとめ
不動産売却では、買主と売買契約が成立すれば、不動産会社へ成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
相場はありませんが、売却価格に対して一定のため、上限額の相場を知ることは可能です。
また、上限額を超えて請求されないことが一般的ですが、通常の業務範囲を超えるような広告費には別途費用がかかることも覚えておきましょう。
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