- この記事のハイライト
- ●負動産とは、所有していても利益が出ず、マイナスになってしまう不動産のこと
- ●負動産のみの相続放棄はできず、その他の現金や財産も相続できなくなる
- ●負動産の処分には、自治体・個人・法人への寄付だけでなく、不動産会社へ仲介を依頼して売却する方法も有効
不動産投資で大きな問題となるのが「負動産」です。
もし負動産を所有してしまうと、なかなか収益を上げられず、かえって損をしてしまう可能性があります。
そこでこの記事では、神戸市北区で不動産売却をお考えの方に向けて、負動産とはどのような不動産のことを指すのかをご説明いたします。
また負動産の相続放棄や処分方法についても解説いたしますので、ぜひご参考になさってください。
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不動産売却における「負動産」とは？
負動産とは、簡単にいうと「資産性のない、所有しているだけでマイナスになる」不動産のことです。
不動産といえば、かつては安定した資産として人気がありました。
とくにバブル時代には、投資用として購入する方も多く、各地で別荘やリゾートマンションの建設が進みました。
しかしそのような投資用物件は、景観やリゾートとしての立地を重視した結果、不便な地方にあることも多いです。
そのため現在では、借り手や買い手が見つからず、ただ管理費や固定資産税を支払い続けることになっている物件も多くあります。
また少子高齢化や東京一極集中により、地方を中心に発生している多くの空き家や遊休農地も、負動産のひとつ。
別荘やリゾートマンションと同様に、空き家や農地も所有しているだけで管理費や固定資産税などがかかり、かつ買い手や借り手も見つかりにくいです。
さらに空き家は放置していると、倒壊する恐れや犯罪に利用される危険性もあるため、適切に管理をおこなう必要もあります。
これらの負動産は年々増加しており、とくに空き家は2030年頃に全国で約2000万戸、実に3軒に1軒が空き家になると言われています。
つまりそれだけ相続などで負動産を所有してしまうリスクも増えつつあるため、負動産を所有してしまった場合の対処法を事前に把握しておくことが重要です。
負動産になると固定資産税が上昇する可能性がある
通常はどんな古い建物でも、土地に建物が建っている限り、その土地の固定資産税額が6分の1になる措置がとられています。
しかし2015年に「空き家特別措置法」が施行されてからは、「特定空家等」として認定されてしまうと、この減免措置が適用されなくなりました。
この措置がなくなると、土地の固定資産税が最大で4.2倍まで上昇する可能性があり、負動産の所有をなるべく避けなければならない理由のひとつとなっています。
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不動産売却で負動産を相続放棄する方法とは？
ではもし負動産を所有してしまった場合、実際にどのような方法で処分すれば良いのでしょうか？
まず一つ目に挙げられるのが、両親などから不動産を相続した際に選択できる「相続放棄」です。
相続放棄とは？
相続放棄とは、現金や不動産をはじめとする財産を相続する権利を放棄することです。
相続放棄をおこなうと、最初から相続人でなかったとみなされるため、負動産の固定資産税を回避することができます。
ただし相続放棄をおこなう場合は、すべての相続財産を放棄する必要があります。
負動産のみを相続放棄し、現金などの財産は相続することはできませんので、ご注意ください。
相続放棄の手続き方法とは？
相続放棄は、家庭裁判所に申述書と必要書類を併せて提出することで、手続きできます。
相続放棄を手続きできる期間は、「相続の開始を知った日から3か月以内」です。
被相続人が死亡した日時は関係なく、あくまで相続があることを知った日から3か月以内が期限となります。
手続きには他の相続人の同意などを得る必要はなく、相続人が単独で相続放棄するかどうかを決められます。
相続放棄した不動産はどうなる？
不動産を相続放棄すると、基本的には次の順位の相続人に、相続権が移動します。
しかし所有していても利益のない負動産の場合、相続人のほとんどが相続放棄をおこなうことも珍しくありません。
相続人全員が相続放棄をした場合、その不動産は国庫に入ります。
固定資産税の支払い義務はなくなりますが、家庭裁判所に申し立て、相続財産清算人を選任する必要がある点には注意が必要です。
不動産を相続財産清算人に引き渡すまでの間は、その不動産に住んでいる相続人がいれば、その相続人に物件の保存義務が残ります。
倒壊したり、犯罪に利用されることがないように、適切に保存する義務があるため、注意しましょう。
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不動産売却における負動産の処分方法とは？
相続放棄以外にも、負動産を処分する方法はいくつかあります。
負動産の処分方法①：個人・法人・自治体への寄付
負動産の立地や周辺環境が良ければ、物件周辺の個人や法人、物件のある自治体へ寄付することが可能です。
売却ではないので利益を得ることはできませんが、管理費や固定資産税の支払いは発生しなくなります。
ただし寄付したとしても、必ず受け取ってもらえるわけではないため、寄付先に応じて注意すべきポイントもあります。
個人へ寄付する場合
物件の近隣にお住まいの方へ寄付する場合、とくに隣地の所有者であれば、寄付を受け取ってくれる可能性が高いでしょう。
しかし個人への寄付をおこなうと、受け取る側に贈与税が課税される可能性があります。
また所有権移転登記の登記費用も必要なので、それらの費用が発生することを了承してもらえるかどうかが重要です。
法人へ寄付する場合
法人には「営利法人」と「公益法人」の2種類があり、それによって発生する税金が異なります。
営利法人に寄付した場合は、寄付した側に譲渡所得税がかかるだけでなく、受け取った法人でも不動産取得税や登録免許税、法人税などが課税されます。
さらに管理費なども発生するため、利益を求める営利法人に対して、余計な費用を発生させる負動産の寄付は難しいでしょう。
一方で、公益法人への寄付は譲渡所得税が発生しません。
ただし非課税になるためには税務署で手続きをおこない、承認してもらう必要があるので、その点で受け取ってもらえない可能性もあります。
自治体へ寄付する場合
自治体への寄付も同様に、譲渡所得税が発生しません。
しかし譲渡するには、市町村長に地縁団体として認可されている必要があります。
また使用目的がないと判断された場合や、税務上の問題がある場合は、受け取りを拒否されることもあるので、注意が必要です。
負動産の処分方法②：不動産会社への仲介依頼
以上のように、寄付は一見簡単なように見えますが、実際は難しいことが多いです。
そこでおすすめしたいのが、不動産会社へ仲介を依頼し、負動産を「売却」してもらう方法。
不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却する不動産の情報を「レインズ」と呼ばれる不動産情報ネットワークに掲載してもらうことができます。
レインズや不動産会社独自のネットワークを通じて、情報が拡散されるため、売却が難しいと思われる負動産でも、買い手が見つかる可能性があります。
また負動産がある地域に詳しい不動産会社であれば、そのまま売却するか、リフォームや解体をしてから売却するか、地域に合わせた具体的なアドバイスをもらえることもあるでしょう。
そのため負動産を効率的に処分したい場合は、不動産会社への仲介依頼が効果的だといえます。
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まとめ
資産性がない負動産は、所有しているだけで管理費や固定資産税がかかってしまいます。
もし負動産を所有してしまう事態になった場合は、相続放棄や寄付をしたり、不動産会社に仲介を依頼して売却することで、処分することを検討しましょう。
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