- この記事のハイライト
- ●不動産売却でかかる費用には、印紙税や仲介手数料、登記費用、測量費などの種類がある
- ●仲介手数料は、仲介により買主と売買契約成立した際に発生する費用で上限額が定められている
- ●住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、抵当権抹消費用が発生する
不動産売却で、どのようなタイミングでどのくらいの費用が発生するのか気になっている方もおられるでしょう。
「予想していなかった費用が発生した」ということがないように、あらかじめ費用の種類と詳細について把握しておくことをおすすめします。
そこで、不動産売却の際に発生する費用の種類や、仲介手数料と抵当権抹消費用について解説します。
神戸市北区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
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不動産売却の際に発生する費用の種類とは
不動産売却では、税金や手数料などさまざまな費用がかかります。
不動産売却で発生する費用の種類は大きくわけて以下の4つです。
●印紙税
●仲介手数料
●登記費用
●そのほかの費用
それぞれの費用についてご説明します。
費用の種類①印紙税
印紙税は、経済取引で作成する文書に課税され、不動産売却においては売買契約書に対して課される税金です。
印紙税は、売買契約書に貼付することで間接的に納税したことになります。
印紙税額は、売買代金によって以下のように定められています。
●100万円超500万円以下の場合：2,000円（軽減税率後1,000円）
●500万円超1,000万円以下の場合：1万円（5,000円）
●1,000万円超5,000万円以下の場合：2万円（1万円）
●5,000万円超1億円以下の場合：6万円（3万円）
なお、令和6年3月31日までに作成された売買契約書には軽減税率が適用されます。
費用の種類②仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社へ仲介を依頼した際に発生する費用です。
買主との売買契約時に仲介手数料の50％を、残りの50％を決済・引き渡し時に支払うのが一般的です。
仲介手数料の概要と詳細は、次章で解説します。
費用の種類③登記費用
住宅ローン残債があり抵当権が設定されている場合は、抵当権を抹消するための「抵当権抹消費用」がかかります。
また、抵当権抹消手続を司法書士へ依頼する場合は、司法書士への報酬も別途必要です。
抵当権抹消費用についても、のちほど概要を解説します。
費用の種類④そのほかの費用
不動産売却では、必要に応じて「測量費」「解体費」「廃棄物の処分費」「ハウスクリーニング費」などの費用が発生することがあります。
測量費
隣接地との境界線を明確にしておくために必要となる測量です。
費用はおよそ50～80万円程度かかります。
解体費
建物を解体して、土地のみを売却する場合は、解体にかかる費用も必要です。
解体費用は建物の構造によって異なりますが、木造住宅の場合で3～4万円、鉄骨住宅で4～5万円、RC住宅で5～6万円ほどかかります。
廃棄物の処分費
不動産を解体する場合や引き渡す場合は、家財など何もない状態にしておくのが一般的です。
そのため、家財など不要な廃棄分が出れば処分するための費用も考慮しておく必要があるでしょう。
廃棄する量や物によって異なりますが、一戸建てでおよそ15～50万円が目安です。
ハウスクリーニング費
売却する前にハウスクリーニングを施しておけば、室内がきれいになり、良い印象を与えることができます。
広さや状態にもよりますが、費用は3～10万円程度を想定しておくと良いでしょう。
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不動産売却における媒介契約から売却活動の流れについて解説
不動産売却で発生する費用の1つ「仲介手数料」について
前章のとおり、仲介手数料は不動産売却で発生する費用の1つです。
ここでは、そもそも仲介手数料とは何か、また仲介手数料に含まれる業務や費用について解説します。
仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産会社の仲介により買主と売買契約が成立した際に発生する費用で、いわゆる不動産会社へお支払いいただく成功報酬です。
つまり、買主と売買契約が成立するまでは発生しない費用ということになります。
仲介手数料に含まれる業務には以下のようなものがあります。
●物件情報サイトへの掲載
●チラシ作成・ポスト投函
●物件見学の立ち会い
●契約書類などの作成
●重要事項説明など
このように仲介手数料は、不動産売却における通常業務で発生する費用が含まれています。
仲介手数料にかかる費用とは
仲介手数料には相場はありませんが、宅地建物取引業法で以下のように上限額が定められています。
●200万円以下の部分：売買価格の5％＋消費税
●200万円超400万円以下の部分：売買価格の4％＋消費税
●400万円超の部分：売買価格の3％＋消費税
このように、3つに分解して計算することも可能ですが、売買価格が400万円以上の場合は以下の計算式を用いれば簡単に計算することもできます。
仲介手数料＝（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
たとえば、売買価格が3,000万円で消費税が10％の場合の仲介手数料は「（3,000万円×3％＋6万円）＋10％＝105万6,000円」となります。
このように、仲介手数料には上限額が設けられており、それ以上請求されることは原則としてありません。
仲介手数料が上限を超える「例外」のケースとは
仲介手数料は、法律により上限額を超えて請求されることはできません。
ただし、以下の2つの場合は例外として認められています。
●400万円以下の低廉な空き家などを売却した場合
●通常の業務を超えた売却活動を依頼した場合
400万円以下の低廉な空き家などを売却した場合は、低廉な売買時の特例の施行により仲介手数料を「18万円＋消費税」まで認められるようになりました。
売買価格を上回る売却活動の費用を要することから上限額が改められ、売主の合意が得られれば請求することができます。
また、売主の希望で遠方の購入希望者と物件の交渉に行く場合や、通常の広告業務を超える掲載を依頼した場合には、別途請求することが認められています。
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不動産売却における媒介契約から売却活動の流れについて解説
不動産売却で発生する費用の1つ「抵当権抹消費用」について
抵当権抹消費用は、上記でご説明したように住宅ローンの抵当権を抹消する際に発生する費用です。
ここでは、抵当権や抹消にかかる費用について解説します。
抵当権とは？
通常、住宅ローンを利用して不動産を購入する際は、その不動産に抵当権を設定します。
これは、住宅ローンの支払いが困難となった際に、抵当権に設定されている不動産を担保として差し押さえるためです。
不動産売却をおこなう際は、この抵当権を抹消してから売却する必要があります。
さらに、抵当権を抹消するには住宅ローンを完済することが条件です。
つまり、不動産売却をするには、住宅ローンを完済し抵当権の抹消手続きが必要になります。
抵当権抹消費用の目安
抵当権抹消をする際は、法務局にて申請手続きをおこないますが、その際にかかる税金が登録免許税です。
登録免許税は「1不動産につき1,000円」であり、土地と建物の両方を売却する際は2件となり2,000円かかります。
また、抵当権抹消手続きは司法書士へ依頼するのが一般的です。
そのため司法書士へ依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士への報酬も発生します。
司法書士へ依頼した場合は、登録免許税も含めておよそ2～3万円が相場です。
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まとめ
不動産売却で発生する費用は、印紙税や仲介手数料、登記にかかる費用など多くの場面で発生します。
そのなかでも高額になりやすい仲介手数料は、あらかじめ上限額を把握しておけば、資金計画が立てやすくなります。
また、住宅ローン残債がある不動産を売却する際は、抵当権抹消手続きに関する費用も必要になることを覚えておきましょう。
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